Real Estate Salesperson - Delaware State

Ponderación en el examen: 10 % (aprox. 4 preguntas)

Conceptos clave

Finalidad y composición (§ 2900)

El objetivo principal de la Comisión es proteger al público en general —en concreto, a los destinatarios directos de los servicios regulados— frente a prácticas inseguras y conductas profesionales anticompetitivas o de fijación de precios. Todo lo demás es secundario.

Objetivos secundarios: - Mantener unos estándares mínimos de competencia de los titulares de licencias - Mantener los estándares en la prestación de servicios al público

Para cumplir estos objetivos, la Comisión: - Elabora estándares de competencia profesional - Supervisa las reclamaciones contra los titulares de licencias - Resuelve los casos en audiencias formales - Promulga normas y reglamentos - Impone sanciones tanto a titulares de licencia como a personas sin licencia que prestan servicios inmobiliarios

Importante: La Comisión tiene autoridad sobre las personas sin licencia que ejercen la actividad inmobiliaria, no solo sobre los titulares de licencia.

Investigaciones, audiencias y recursos

• Las denuncias dan lugar a un proceso de supervisión e investigación antes de la resolución formal
• La resolución se produce en audiencias formales; la Comisión actúa como órgano resolutivo
• Las infracciones por ejercicio de la profesión sin licencia están sujetas al artículo 10161 del Título 29 (la ley general de aplicación de las licencias profesionales)
• Las partes tienen derecho a recurrir las decisiones de la Comisión a través del sistema judicial de Delaware, siguiendo el procedimiento administrativo estándar previsto en el Título 29

Sanciones

La Comisión puede imponer las siguientes sanciones a los titulares de licencia (y a quienes no la poseen y ejercen sin ella):

Conceptos clave

Quién debe estar en posesión de una licencia (art. 2901) Cualquier persona que se dedique a prestar servicios inmobiliarios en Delaware, se presente como cualificada para hacerlo o utilice cualquier título que implique dicha cualificación debe estar en posesión de una licencia válida de Delaware. Ejercer la actividad sin licencia constituye una infracción del § 2901(b) y expone a la persona a las sanciones previstas en el § 10161 del Título 29.

Tipos de licencia (§ 2902) - Agente inmobiliario: está autorizado bajo la supervisión de un corredor; presta servicios inmobiliarios bajo la supervisión de este - Corredor asociado: posee una licencia de corredor asociado; trabaja bajo la supervisión de un corredor, pero cuenta con cualificaciones superiores a las de un agente inmobiliario - Agente inmobiliario: autónomo o empleado por una organización de intermediación inmobiliaria; responsable de la gestión y supervisión diarias; principal responsable de todos los servicios inmobiliarios prestados a través de la agencia

Importante: Las agencias inmobiliarias (sociedades anónimas, sociedades colectivas, sociedades de responsabilidad limitada) no pueden obtener una licencia; solo las personas físicas pueden ser titulares de licencias. No obstante, una agencia inmobiliaria puede prestar servicios inmobiliarios siempre que un agente inmobiliario con licencia sea responsable de dichos servicios (§ 2901(c)).

Actividades que requieren una licencia Las siguientes actividades requieren una licencia cuando se realizan para terceros a cambio de una remuneración: - Vender, comprar u ofrecer la venta o compra de inmuebles - Negociar la compra, venta o intercambio de inmuebles - Arrendar, alquilar u ofrecer inmuebles en arrendamiento o alquiler - Negociar contratos de arrendamiento o de alquiler

Conceptos clave

Publicidad

Toda la publicidad debe identificar claramente la agencia inmobiliaria; los titulares de licencia no pueden anunciarse de forma independiente sin indicar el nombre de la agencia. Se prohíben los anuncios «a ciegas» (sin el nombre de la agencia).

Relación entre agente inmobiliario, agente asociado y agente de ventas

• Los agentes de ventas y los agentes asociados deben trabajar bajo la supervisión de un agente inmobiliario con licencia en todo momento
• Un agente de ventas no puede operar de forma independiente ni recibir remuneración de nadie que no sea su agente patrocinador
• El agente inmobiliario es responsable de supervisar a todos los titulares de licencia de la empresa

Formularios de información

Delaware exige formularios específicos en función del tipo de inmueble:

Divulgación sobre el radón: Obligatoria a menos que la propiedad cumpla los requisitos para la exención. Los vendedores deben informar de las condiciones conocidas relacionadas con el radón. Las exenciones incluyen las transmisiones entre copropietarios, las ventas por ejecución hipotecaria y las transmisiones ordenadas por un tribunal.

Inmuebles con impacto psicológico: La legislación de Delaware protege a los vendedores y a los agentes inmobiliarios: un agente no está obligado a revelar que un inmueble fue escenario de un homicidio, un suicidio o un delito grave, ni que un ocupante padecía VIH/SIDA. Esto no se considera un defecto sustancial.

Información sobre actividades agrícolas: Las propiedades situadas cerca de explotaciones agrícolas deben informar de que pueden producirse actividades agrícolas (olores, ruido, productos químicos) en las inmediaciones.

Información sobre arrendamientos: En las transacciones pertinentes deben comunicarse los contratos de arrendamiento vigentes y los derechos de los inquilinos.

Conceptos clave

Ley de Propiedad por Unidades y DUCIOA (Ley Uniforme de Propiedad de Interés Común de Delaware)

• La DUCIOA regula los pisos en régimen de propiedad horizontal, las cooperativas y las comunidades planificadas. Se debe proporcionar a los compradores de viviendas de segunda mano un certificado de reventa, que incluye: presupuesto actual, fondos de reserva, cuotas pendientes de pago, litigios pendientes, cuotas mensuales y cualquier infracción relacionada con la vivienda.
• Los compradores disponen de un derecho de desistimiento de 5 días tras recibir el certificado de reventa.
• Depósitos en garantía para promotores inmobiliarios: los depósitos correspondientes a nuevas construcciones deben mantenerse en garantía hasta la formalización de la compraventa o en caso de incumplimiento.

Código de arrendadores y arrendatarios

• El Código de arrendadores y arrendatarios de Delaware (Título 25, capítulos 51-59) regula los contratos de arrendamiento residencial. Los depósitos de garantía tienen un límite máximo de 1 mes de alquiler para contratos de 1 año o más. Los arrendadores deben devolver los depósitos en un plazo de 20 días a partir de la finalización del contrato.
• Los inquilinos deben recibir una notificación por escrito de sus derechos en el momento de la firma.

Impuestos de transmisión

• Delaware aplica un impuesto de transmisión inmobiliaria del 4 % del precio de compra (2 % estatal + hasta un 2 % del condado o municipio). Se reparte a partes iguales entre el comprador y el vendedor (un 2 % cada uno), salvo que se acuerde lo contrario.
• Los compradores de vivienda por primera vez pueden beneficiarse de una exención parcial sobre la parte estatal.