Real Estate Broker - Delaware State

Conceptos clave

Objetivo, competencias y composición

La Comisión Inmobiliaria de Delaware opera en virtud del 24 Del.C. Cap. 29 y está gestionada por la División de Regulación Profesional (DPR). La Comisión está autorizada, en virtud del artículo 2906(a)(1) del título 24 del Código de Delaware, a adoptar, modificar y hacer cumplir las normas y reglamentos que rigen a los titulares de licencias inmobiliarias.

Entre sus principales competencias se incluyen: - Conceder excepciones a las normas y reglamentos cuando se demuestre motivo justificado, siempre que dichas excepciones no entren en conflicto con el 24 Del.C. Cap. 29 - Exigir que cada oficina funcione bajo la supervisión de un agente inmobiliario con licencia que cuente con un mínimo de 5 años de experiencia ininterrumpida en el sector inmobiliario para cualquier supervisor designado in situ (§2919(d)) - Imponer medidas disciplinarias tanto a los titulares de licencias a título individual como a su agente patrocinador (§2914)

Investigaciones, audiencias y recursos

• Las reclamaciones y los asuntos disciplinarios se tramitan a través de la División de Regulación Profesional
• Los titulares de licencias deben mantener una dirección actualizada en los registros de la DPR; los cambios de dirección deben comunicarse en un plazo de 30 días
• La entrega confirmada en la dirección más reciente que figure en los registros constituye una notificación legal válida; el hecho de no actualizarla no exime al titular de la licencia de sus responsabilidades
• La Comisión opera al amparo de la Ley de Procedimiento Administrativo (29 Del.C. Cap. 101), que regula los procedimientos de audiencia y apelación

Conceptos clave

Actividades que requieren una licencia

Cualquier persona que preste servicios inmobiliarios a cambio de una remuneración debe estar en posesión de una licencia de Delaware. La única exención legal destacable: los subastadores (tal y como se definen en el artículo 30 Del.C. §2301(a)(3)) están exentos, pero solo el día de la subasta en sí. Se permite la publicidad previa a la subasta. Si un agente vende la propiedad antes o después de la fecha de la subasta, se aplican normas de remuneración distintas en virtud de acuerdos de cooperación por escrito. [24 Del.C. §2901(e)(4); Norma 1.4.1.1]

Tipos de licencias

Delaware expide tres tipos de licencias: - Agente de ventas: nivel inicial; debe trabajar bajo la supervisión de un agente inmobiliario patrocinador - Agente inmobiliario asociado: agente inmobiliario con licencia que trabaja bajo la supervisión de un agente inmobiliario empleador - Agente inmobiliario: puede operar de forma independiente; debe obtener una licencia independiente para cada oficina y cada sucursal [Norma 1.3.3]

Cada sucursal requiere un supervisor designado in situ, que debe ser titular de una licencia de Delaware con un mínimo de 5 años de experiencia continua en servicios inmobiliarios y que gestione la sucursal a tiempo completo. [Norma 1.3.3]

Conceptos clave

Responsabilidades del agente inmobiliario (24 Del.C. §§2902(a)(2), 2902(a)(11), 2919(d); Norma 1.3)

• El agente inmobiliario empleador es responsable de garantizar que todos los titulares de licencia cumplan las normas de la Comisión
• Los agentes inmobiliarios deben verificar que todos los agentes de ventas y agentes asociados dispongan de una licencia vigente, la renueven a tiempo y cumplan los requisitos de formación continua
• Los agentes inmobiliarios deben firmar conjuntamente los registros de formación continua y conservar los certificados de formación continua durante al menos 3 años tras cada periodo de renovación
• Cada sede —incluidas las sucursales— requiere una licencia de agente inmobiliario independiente
• El supervisor designado in situ debe ser un titular de licencia de Delaware con un mínimo de 5 años de experiencia ininterrumpida en el sector inmobiliario (documentada en la solicitud de la oficina)
• La contratación de un supervisor o gerente no exime al agente inmobiliario de su responsabilidad

Relaciones de agencia

• La Declaración de información al consumidor (CIS) debe presentarse en el primer contacto sustantivo
• Representación presunta: si no existe un acuerdo por escrito, se presume que el titular de la licencia representa a la parte con la que está trabajando
• La representación dual requiere el consentimiento informado por escrito de todas las partes
• Confidencialidad: los titulares de la licencia no pueden revelar las motivaciones, la situación financiera o la posición negociadora de un cliente sin su consentimiento
• Las acciones permitidas en la doble representación están restringidas: un agente con doble representación no puede favorecer a una parte frente a otra

Conceptos clave

DUCIOA y Ley de Propiedad por Unidades (comunidades de propietarios)

• La Ley Uniforme de Propiedad de Interés Común de Delaware (DUCIOA) regula los condominios, las cooperativas y las comunidades planificadas creadas después del 30 de septiembre de 2009. Es posible que los condominios más antiguos sigan estando sujetos a la Ley de Propiedad de Unidades.
• Se requiere un certificado de reventa al vender una unidad en una comunidad de propiedad en interés común. Debe incluir: cuotas pendientes, presupuesto actual, estado del fondo de reserva, litigios pendientes, normas y estatutos de la comunidad de propietarios, información sobre el seguro y cualquier derecho de tanteo.
• El comprador dispone de 5 días para rescindir el contrato tras recibir el certificado de reventa.
• Depósitos en cuenta de garantía bloqueada del promotor inmobiliario: Los fondos del depósito de las nuevas construcciones deben mantenerse en cuenta de garantía bloqueada hasta la formalización de la compraventa o hasta que el comprador lo autorice por escrito.

Impuestos de transmisión

• Delaware aplica un impuesto de transmisión inmobiliaria del 4 % del precio de compra, que se divide a partes iguales: el 2 % lo paga el comprador y el 2 % lo paga el vendedor (cada parte abona su mitad en el momento de la formalización).
• Los compradores de primera vivienda reciben una bonificación: se exime de la parte del 1,5 % que corresponde al estado, por lo que la parte estatal para el comprador queda reducida al 0,5 %.
• Los vendedores no residentes deben presentar el formulario 5403 (Declaración del impuesto sobre la renta estimado) en el momento de la formalización. La retención es del **6,75…

Conceptos clave

Cuentas de depósito en garantía

Los agentes inmobiliarios deben mantener cuentas de depósito en garantía o fiduciarias separadas de los fondos operativos. Los fondos deben depositarse sin demora (en un plazo de 2 días hábiles desde su recepción). El agente inmobiliario es personalmente responsable de todas las operaciones de la cuenta de depósito en garantía, incluido el mantenimiento adecuado de los registros y la conciliación.

Inspección de registros

La Comisión tiene derecho a inspeccionar los registros de un agente inmobiliario en cualquier momento. Los agentes inmobiliarios deben conservar los registros de las transacciones, los certificados de formación continua y la documentación de las cuentas de depósito en garantía durante un mínimo de 3 años tras la finalización de cada período de renovación (§1.3.1).

Requisitos para la obtención de la licencia

• Los solicitantes de la licencia de agente de ventas deben superar tanto la parte general como la estatal del examen en no más de 3 intentos
• La solicitud debe presentarse en un plazo de 12 meses tras completar los cursos previos a la obtención de la licencia
• Si se dispone de licencia en otra jurisdicción, se requiere un historial de licencia con fecha en los 30 días anteriores a la solicitud (§2.2.2)
• Es obligatorio contar con la aceptación por escrito del agente inmobiliario patrocinador