Pennsylvania Real Estate Salesperson Licensing Examination

Conceptos clave

Funciones y competencias de la Comisión

La Comisión Inmobiliaria del Estado de Pensilvania opera en virtud de la Ley de Licencias y Registro Inmobiliario (RELRA), 63 P.S. §§ 455.101–455.902. Entre sus principales competencias se incluyen:

• Conceder, suspender y revocar licencias a agentes inmobiliarios, comerciales y agentes de intermediación en alquileres
• Promulgar normativas que regulen la conducta, la formación y las normas de ejercicio profesional (codificadas en el capítulo 35 del Código de Pensilvania, título 49)
• Investigar denuncias contra los titulares de licencias y celebrar audiencias formales
• Establecer requisitos de formación continua para la renovación de la licencia
• Aprobar a los proveedores de formación previa a la obtención de la licencia y el contenido de los cursos
• Establecer normas de conducta y ejercicio profesional (subcapítulo E, §§ 35.281 y siguientes)
• La Comisión cuenta con 6 miembros: 5 agentes inmobiliarios con licencia (con al menos 5 años de experiencia) y 1 miembro en representación de los consumidores, todos ellos nombrados por el gobernador

Denuncias, investigaciones, audiencias y recursos

• Cualquier persona puede presentar una queja ante la Comisión contra un titular de licencia
• La Comisión tiene autoridad para citar a testigos y solicitar documentos durante las investigaciones
• Las medidas disciplinarias incluyen: amonestación, libertad condicional, suspensión, revocación, sanciones civiles de hasta 1.000 dólares por infracción y la obligación de restituir los daños causados
• Los titulares de licencias tienen derecho a una audiencia formal antes de que se les imponga cualquier medida disciplinaria
• Las apelaciones se rigen por la Ley de Organismos Administrativos: un titular de licencia puede recurrir una resolución de la Comisión ante el **Tribunal del…

Conceptos clave

Requisitos para la obtención de la licencia (§ 35.221)

• Debe tener 18 años o más
• Debe ser una persona de buena reputación en cuanto a honestidad, fiabilidad y trato justo
• Debe completar 75 horas de formación previa a la obtención de la licencia impartida por un proveedor autorizado por la Comisión
• Debe aprobar el examen estatal para la obtención de la licencia
• Debe estar patrocinado por un agente inmobiliario con licencia de Pensilvania; un agente de ventas no puede obtener la licencia de forma independiente
• Los antecedentes penales no descalifican automáticamente a un solicitante; la Comisión evalúa cada caso de forma individual

Actividades que requieren una licencia

Se requiere una licencia para cualquier persona que, a cambio de una remuneración o con la intención de recibirla, realice actividades inmobiliarias en nombre de otra persona, entre las que se incluyen: - Vender, comprar, intercambiar o alquilar inmuebles - La negociación de la venta, compra o arrendamiento de inmuebles - La publicación de anuncios de inmuebles en venta o en alquiler - La oferta de realizar cualquiera de los actos anteriores

Actuar sin licencia cuando esta es obligatoria constituye una infracción de la Ley de Licencias y Registro Inmobiliario (RELRA).

Ponderación: 10 preguntas | 25 % del examen — este tema por sí solo puede determinar el éxito o el fracaso de tu nota.

Conceptos clave

Relaciones de representación en Pensilvania

Pensilvania reconoce las siguientes relaciones de agencia en virtud de la Ley de Licencias y Registro Inmobiliario (RELRA), 63 P.S. § 455:

• Agente del vendedor (agente de venta): Tiene obligaciones fiduciarias exclusivamente para con el vendedor. Todos los titulares de licencia de la agencia inmobiliaria encargada de la venta representan al vendedor por defecto.
• Agente del comprador: Representa al comprador. Debe disponer de un acuerdo de representación del comprador por escrito para establecer esta relación.
• Agente dual: Representa tanto al comprador como al vendedor en la misma transacción. Requiere el consentimiento informado por escrito de ambas partes. Los agentes duales tienen obligaciones fiduciarias limitadas para con cada una de ellas; no pueden defender en exclusiva a ninguna de las partes.
• Agente designado: El agente inmobiliario asigna a profesionales con licencia específicos dentro de la misma empresa para que representen a cada parte por separado. Esto evita la doble representación total. Cada agente designado tiene obligaciones plenas para con su cliente respectivo.
• Profesional con licencia para la transacción: No existe relación de representación con ninguna de las partes. Realiza únicamente actos administrativos. No obstante, debe actuar con honestidad y revelar los defectos sustanciales de los que tenga conocimiento.

Conceptos clave

Publicidad (Código de Pensilvania, título 49, § 35.305)

• Toda la publicidad debe figurar a nombre del agente inmobiliario con licencia; un agente de ventas nunca puede anunciarse de forma independiente utilizando únicamente su propio nombre.
• Los «anuncios ciegos» (anuncios que no identifican al agente inmobiliario) están prohibidos.
• La publicidad en Internet y los nombres de los equipos deben incluir siempre el nombre del agente inmobiliario con licencia.
• Un agente de ventas no puede anunciar sus propios servicios ni publicar sus propias propiedades sin que aparezca el nombre del agente inmobiliario.

Relaciones entre el agente inmobiliario y el agente de ventas (Código de Pensilvania, art. 35.281–35.292)

• Un agente comercial está autorizado bajo un agente inmobiliario específico; no puede prestar servicios inmobiliarios para ningún otro agente inmobiliario sin la debida transferencia de la licencia.
• Los agentes comerciales solo pueden recibir una remuneración de su agente inmobiliario empleador, nunca directamente de un comprador, vendedor u otro titular de licencia.
• Un agente inmobiliario es responsable de los actos de sus agentes de ventas realizados en el ámbito de su relación laboral.
• Si la relación entre el agente inmobiliario y el agente de ventas finaliza, este último debe cesar inmediatamente su actividad hasta que obtenga la licencia bajo la supervisión de un nuevo agente inmobiliario.
• Los contratos de trabajo entre el agente inmobiliario y el agente de ventas deben formalizarse por escrito.

Conceptos clave

Información sobre la propiedad (RESDL — Ley de información del vendedor inmobiliario)

• Los vendedores de inmuebles residenciales (de 1 a 4 unidades) deben cumplimentar una declaración de información por escrito antes de firmar el contrato de compraventa.
• La declaración incluye: estado estructural y del tejado, fontanería, instalación eléctrica, sistema de climatización, agua y alcantarillado, sustancias peligrosas (plomo, radón, amianto), infracciones urbanísticas y acciones legales pendientes.
• El comprador tiene derecho a rescindir el contrato en un plazo de 3 días naturales a partir de la recepción de la declaración, o antes de la formalización si la recibe en ese momento.
• Los agentes inmobiliarios no están obligados a verificar la exactitud de la declaración, pero deben informar de cualquier defecto sustancial del que tengan conocimiento en cualquier caso.
• Las transacciones exentas incluyen: ventas por ejecución hipotecaria, transmisiones entre copropietarios, ventas ordenadas por un tribunal y ventas de herencias a determinados miembros de la familia.

Ley de Relaciones Humanas de Pensilvania (PHRA)

• Abarca la discriminación en materia de vivienda por motivos de: raza, color, religión, ascendencia, origen nacional, sexo, discapacidad y situación familiar.
• Se aplica a las viviendas con 4 o más unidades (a diferencia de la Ley Federal de Vivienda Justa, que se aplica a la mayoría de las viviendas con exenciones limitadas).
• La Comisión de Relaciones Humanas de Pensilvania (PHRC) se encarga de hacer cumplir la ley.
• Las denuncias deben presentarse en un plazo de 180 días a partir del acto discriminatorio.
• Los titulares de licencias que incumplan la PHRA también se exponen a la suspensión o revocación de su licencia por parte de la Comisión…