Pennsylvania Real Estate Broker Licensing Examination

Conceptos clave

Estructura y funciones de la Comisión (Capítulo 4)

La Comisión Inmobiliaria del Estado opera al amparo de la Ley de Licencias y Registro Inmobiliario (Ley de 19 de febrero de 1980, P.L. 15, n.º 9). Entre sus principales competencias y funciones se incluyen:

• Artículo 401 — Obligación de expedir licencias y certificados de registro a los solicitantes que cumplan los requisitos
• Artículo 402 — Aprobación de escuelas de formación inmobiliaria
• Artículo 403 — Competencia para examinar a los solicitantes
• Artículo 404 — Facultad para promulgar reglamentos que regulen la conducta de los titulares de licencias
• Artículo 404.1 — Requisitos de formación continua
• Artículo 406 — Administración y aplicación de la Ley
• Artículo 407 — Fijación y recaudación de tasas
• Artículo 408 — Presentación de informes a las comisiones legislativas

La Comisión dispone de amplias facultades de ejecución, incluida la facultad de suspender, revocar o denegar la renovación de licencias en caso de infracción.

Quejas, investigaciones, audiencias y recursos (Capítulo 7)

• Artículo 701 — La Comisión celebra audiencias sobre presuntas infracciones. Los procedimientos formales se rigen por las normas del derecho administrativo.
• Artículo 702 — Conocimiento imputado y limitaciones: un agente inmobiliario es responsable de los actos de los titulares de licencia que se encuentren bajo su supervisión. El conocimiento de un asociado o agente de ventas se imputa…

Conceptos clave

Actividades que requieren una licencia (artículos 301 y 201)

Cualquier persona que, por cuenta de un tercero y a cambio de honorarios, comisiones u otra contraprestación de valor, realice las siguientes actividades deberá estar en posesión de una licencia: - Negocie o ayude a localizar u obtener inmuebles para su compra, arrendamiento o adquisición - Negocie listados, ventas, permutas, arrendamientos, multipropiedades, financiación u opciones - Gestione inmuebles - Se presente como consultor, asesor, agente o intermediario inmobiliario - Promocione la venta, el intercambio, la compra o el alquiler de inmuebles - Realice un análisis comparativo de mercado (CMA) - Realice o intente realizar cualquiera de las actividades anteriores - Realice una transacción al por mayor (por cuenta propia o de un tercero)

Tipos de licencias — Solo para agentes inmobiliarios

La Ley distingue varios tipos de licencias de agente inmobiliario: - Agente inmobiliario: la licencia principal para ejercer la actividad inmobiliaria - Agente inmobiliario asociado: un agente que está a las órdenes de otro agente (que posee las cualificaciones de agente inmobiliario pero trabaja bajo la supervisión de otro agente) - Agente inmobiliario especializado en cementerios: específico para transacciones de propiedades funerarias (subcapítulo D, artículo 531) - Agente de referencia de anuncios de alquiler: con licencia para remitir a posibles inquilinos a anuncios de alquiler (artículo 561)

Conceptos clave

Relaciones de representación (Definiciones de la sección 201) Existe una relación de representación cuando un agente inmobiliario o un titular de licencia actúa como fiduciario de un consumidor por autorización expresa de este. Existen cinco tipos de relaciones reconocidas en el capítulo 6:

• Agente del vendedor (§606.2): Obligaciones fiduciarias para con el vendedor. Debe revelar hechos relevantes sobre la capacidad del comprador para cumplir con sus obligaciones, pero no puede revelar el precio mínimo aceptable para el vendedor sin autorización.
• Agente del comprador (§606.3): Obligaciones fiduciarias para con el comprador. No puede revelar el precio máximo del comprador sin autorización.
• Agente dual (§606.4): Representa tanto al comprador como al vendedor en la misma transacción. Se requiere el consentimiento informado por escrito de ambas partes. Sus obligaciones son limitadas: no puede asesorar a ninguna de las partes sobre la estrategia de precios.
• Agente designado (§606.5): El agente inmobiliario asigna a diferentes titulares de licencia dentro de la misma empresa para que representen por separado al comprador y al vendedor. El agente inmobiliario se convierte en agente dual; los agentes designados conservan la plena responsabilidad fiduciaria para con sus respectivos clientes.
• Titular de licencia de transacción (art. 606.6): Presta servicios inmobiliarios sin relación de agencia. Está obligado a actuar con honestidad, buena fe y a revelar los defectos sustanciales, pero NO tiene obligaciones fiduciarias.

Conceptos clave

Publicidad (artículo 604 de la Ley)

• Toda publicidad debe identificar claramente el nombre del agente; un comercial o un agente asociado no puede anunciarse de forma independiente utilizando únicamente su propio nombre.
• Los «anuncios ciegos» (anuncios que omiten el nombre del agente inmobiliario y dan a entender que la propiedad la vende un particular) están prohibidos.
• Los anuncios en Internet o en línea se consideran publicidad y deben cumplir los mismos requisitos de divulgación.
• Los titulares de licencia no pueden anunciar una propiedad sin el consentimiento por escrito del propietario o de su representante autorizado.

Relaciones entre el agente inmobiliario y el comercial (artículos 603 y 604 de la Ley)

• Un agente de ventas debe estar empleado por un agente inmobiliario con licencia y actuar bajo su supervisión; no puede actuar de forma independiente ni recibir remuneración de nadie que no sea el agente inmobiliario que le emplea (artículo 603).
• Un agente asociado es un agente empleado por otro agente; se aplican las mismas normas de supervisión.
• El agente inmobiliario empleador es responsable de los actos de sus agentes de ventas realizados en el ámbito de su relación laboral (responsabilidad vicaria / conocimiento imputado, artículo 702).
• Un agente de ventas no puede mantener dinero en depósito a su nombre; todos los depósitos deben ser gestionados por el agente inmobiliario. -…

Conceptos clave

Información sobre la propiedad

• La Ley de Divulgación de Información sobre la Propiedad por parte del Vendedor exige a los vendedores de inmuebles residenciales que cumplimenten una declaración de divulgación por escrito antes de firmar un contrato de compraventa. Los compradores tienen derecho a rescindir el contrato dentro de un plazo determinado tras recibir una divulgación tardía.
• El artículo 608.1 exige un acuerdo por escrito entre el agente inmobiliario y el consumidor antes de prestar los servicios. Los acuerdos verbales no son exigibles a efectos de la comisión.
• El artículo 608.2 establece las disposiciones obligatorias de los contratos de compraventa, incluida la identificación de las partes, la descripción del inmueble, el precio de compra, las condiciones del depósito y las contingencias de financiación.
• El artículo 608.3 exige la divulgación del análisis comparativo de mercado (CMA): cuando un agente autorizado realiza un CMA, debe informar por escrito de que no se trata de una tasación y que no puede utilizarse como tal.
• El artículo 608.6 regula las opiniones sobre el precio de venta (BPO): una BPO es una estimación del precio de venta probable elaborada por un agente inmobiliario, un agente asociado o un comercial; no incluye, de forma explícita, ningún modelo de valoración automatizado.

Conceptos clave

Requisitos de la oficina (Sección 601 — Solo para agentes inmobiliarios)

• Todos los agentes inmobiliarios, agentes especializados en cementerios y agentes de referencia de anuncios de alquiler deben disponer de un lugar de negocio fijo en Pensilvania. Se trata de una obligación propia de los agentes inmobiliarios; los agentes de ventas no están sujetos a este requisito.
• La oficina debe estar abierta al público y estar claramente identificada como oficina inmobiliaria.
• Cada sucursal debe contar con una licencia independiente expedida por la Comisión Inmobiliaria del Estado (SREC).
• La licencia del agente inmobiliario debe estar expuesta en un lugar visible en el local comercial.
• La SREC tiene autoridad para inspeccionar las oficinas de los agentes inmobiliarios con el fin de garantizar el cumplimiento de la ley. Solo los agentes inmobiliarios (no los comerciales ni los agentes asociados) están sujetos a inspecciones de oficina como cuestión de cumplimiento de la licencia.
• Un agente inmobiliario que gestione varias oficinas debe designar a un agente inmobiliario con licencia o a un agente asociado para supervisar cada sucursal.