California Real Estate Broker License Examination

Examen para obtener la licencia de agente inmobiliario en California — Resumen de estudio

Conceptos clave

Categorías de bienes - Los bienes inmuebles incluyen terrenos, mejoras, elementos fijos y pertenencias. Los bienes muebles son todo lo demás (movibles). Prueba clave para determinar si un elemento es fijo: MARIA — Método de fijación, Adaptabilidad, Relación entre las partes, Intención, Acuerdo. - Los elementos fijos comerciales instalados por los inquilinos siguen siendo bienes muebles y deben retirarse antes de que finalice el contrato de arrendamiento.

Características de los bienes - Características físicas: inmovilidad, indestructibilidad, no homogeneidad (singularidad). - Características económicas: escasez, mejoras, permanencia de la inversión, preferencia por la ubicación (situs).

Gravámenes - Gravámenes (financieros): específicos (hipoteca, escritura de fideicomiso, derecho de retención de los contratistas, gravamen por el impuesto sobre bienes inmuebles) frente a generales (gravamen judicial — se aplica a todos los bienes inmuebles del condado). - No monetarios: servidumbres, restricciones de la escritura, invasiones, licencias. - Los derechos de retención de los contratistas tienen prioridad a partir de la fecha en que se iniciaron las obras, no cuando se registraron. Los gravámenes por el impuesto sobre bienes inmuebles son automáticamente superiores a todos los demás gravámenes.…

Conceptos clave

Naturaleza y definición de la representación

La representación es una relación en la que una parte (el agente) está autorizada a actuar en nombre de otra (el mandante). En el sector inmobiliario, el agente inmobiliario es el agente; el cliente (vendedor o comprador) es el mandante. Las obligaciones fiduciarias se derivan del agente hacia el mandante, y no al revés.

Obligaciones fiduciarias fundamentales (COALD): - Diligencia: desempeño competente - Obediencia: seguir instrucciones legales - Rendición de cuentas: gestionar los fondos adecuadamente - Lealtad: anteponer los intereses del mandante a cualquier otro - Divulgación: revelar todos los hechos relevantes

Tipos de relaciones de agencia

• Representación universal: amplia autoridad para actuar en todos los asuntos (poco habitual en el sector inmobiliario)
• Representación general: autoridad continua para realizar una serie de actos (p. ej., administrador de fincas)
• Mandato especial: limitado a una transacción específica (lo más habitual en la intermediación inmobiliaria)
• Mandato dual: el agente representa tanto al comprador como al vendedor en la misma transacción; requiere el consentimiento informado por escrito de ambas partes (Código Civil, art. 2079.17)

Conceptos clave

Valor - Los cuatro elementos esenciales del valor (DUST): demanda, utilidad, escasez y transferibilidad. Para que exista valor, deben darse los cuatro. - Valor de mercado frente a precio de mercado: el valor de mercado es el precio más probable por el que un inmueble debería venderse en condiciones normales; el precio de mercado es el precio por el que realmente se vendió. No son lo mismo. - Principios del valor: - Sustitución: un comprador no pagará más que el coste de un sustituto equivalente (base de los tres enfoques) - Uso óptimo: el uso legal, físicamente posible y financieramente viable que genera el máximo valor - Contribución: el valor de un componente es igual a lo que aporta al conjunto, no a su coste - Anticipación: el valor se basa en los beneficios futuros esperados - Conformidad: el valor se maximiza cuando las propiedades se integran en el barrio circundante - Progresión/Regresión: una vivienda de menor valor se ve impulsada al alza por las viviendas vecinas de mayor valor (progresión); una vivienda de mayor valor se ve arrastrada a la baja por las viviendas vecinas de menor valor (regresión) - Parcelación/Agrupación: la combinación de parcelas (agrupación)…

Conceptos clave

Conceptos generales

• La escritura de fideicomiso (Deed of Trust) implica a tres partes: el fideicomitente (prestatario), el fideicomisario (tercero neutral) y el beneficiario (prestamista). Una hipoteca solo implica a dos partes: el deudor hipotecario (prestatario) y el acreedor hipotecario (prestamista).
• En California se utilizan principalmente escrituras de fideicomiso, en lugar de hipotecas, ya que permiten la ejecución hipotecaria extrajudicial mediante la venta por parte del fideicomisario (más rápida y sin intervención judicial).
• El pagaré es la promesa personal de reembolso; la escritura de fideicomiso o la hipoteca es el instrumento de garantía que pignora el inmueble.
• Cláusula de enajenación (due-on-sale): el prestamista puede exigir el reembolso íntegro si el inmueble se vende o se transfiere. Esto hace que el préstamo no sea transferible sin la aprobación del prestamista.
• Sentencia por déficit: tras la ejecución hipotecaria, el prestamista puede demandar al prestatario por el saldo restante. Las leyes contra el déficit de California (Código de Procedimiento Civil, §580b) prohíben las sentencias por déficit en los préstamos para la compra de vivienda garantizados por entre 1 y 4 unidades residenciales ocupadas por el prestatario.

16 preguntas | 8 % del examen

Conceptos clave

Seguro de título

• La cobertura estándar protege frente a defectos registrados, falsificaciones y falta de capacidad, pero NO frente a problemas de levantamiento topográfico, servidumbres visibles mediante inspección o reclamaciones no registradas.
• Póliza CLTA = estándar (protege al prestamista o al comprador frente a cuestiones registradas). Póliza ALTA = cobertura ampliada (añade aspectos de la inspección física, gravámenes no registrados y cuestiones de levantamiento topográfico).
• El seguro de título es una prima única que se paga al cierre del depósito en garantía; protege contra defectos pasados, no futuros.
• Un informe preliminar de título no es una póliza de seguro de título: es una oferta de seguro, no un contrato.

Escrituras

• Elementos esenciales de una escritura válida: otorgante competente, adquirente identificable, descripción legal, cláusula de cesión (términos de transmisión), firma del otorgante y entrega y aceptación.
• Una escritura no tiene que estar inscrita para ser válida entre las partes; la inscripción proporciona notificación constructiva a terceros.
• Escritura de concesión (la más habitual en California): implica dos garantías: que el otorgante no haya transmitido previamente la propiedad y que no existan gravámenes…

Conceptos clave

Gestión de cuentas fiduciarias

• Los agentes deben mantener una cuenta fiduciaria independiente para los fondos de los clientes; mezclar estos fondos con fondos personales o de la empresa es ilegal y constituye motivo de revocación de la licencia.
• Los fondos fiduciarios deben depositarse en un plazo de 3 días hábiles desde su recepción, salvo que se indique lo contrario por escrito.
• Los agentes inmobiliarios deben conservar los registros de las cuentas fiduciarias durante un mínimo de 3 años.

Supervisión de la agencia (Código B&P, artículos 10010.5 y 10015.1)

• El agente inmobiliario responsable debe supervisar todas las actividades autorizadas que realicen los agentes de ventas y los agentes asociados, independientemente de si son empleados o contratistas independientes.
• Un agente inmobiliario responsable es responsable de las acciones o negligencias de los agentes de ventas contratados que realicen actividades autorizadas.
• La supervisión se limita al cumplimiento normativo y a la protección del consumidor.

24 preguntas | 12 % del examen

Conceptos clave

Derecho contractual general

• Para que un contrato sea válido, se requieren: oferta, aceptación, contraprestación, objeto lícito y partes con capacidad jurídica. En California, los contratos inmobiliarios también deben estar por escrito (Estatuto de Fraudes, Código Civil, art. 1624).
• Los contratos son nulos (sin efecto jurídico) frente a anulables (válidos hasta que la parte perjudicada los rescinda): hay que conocer la diferencia. La minoría de edad, el fraude, la coacción y la influencia indebida hacen que los contratos sean anulables.
• Contratos bilaterales (ambas partes se comprometen a cumplir) frente a contratos unilaterales (una parte se compromete; la otra cumple). Los contratos de representación son bilaterales; los contratos de opción son unilaterales.

Contratos de representación

• Deben estar por escrito, tener una fecha de vencimiento definida e incluir las condiciones de remuneración del agente inmobiliario. Si falta la fecha de vencimiento, el contrato no es exigible.
• Derecho exclusivo de venta: el agente inmobiliario cobra una comisión independientemente de quién consiga al comprador. Es el tipo más común y el que ofrece mayor protección a los agentes inmobiliarios.
• Agencia exclusiva: el vendedor puede vender sin…