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Examen para agentes inmobiliarios de Míchigan — Resumen de estudio

Conceptos clave

Autoridad reguladora (Artículo 25, Ley 299 de 1980) El Departamento de Licencias y Asuntos Regulatorios de Míchigan (LARA) y la Junta Estatal de Agentes Inmobiliarios y Agentes de Ventas supervisan conjuntamente a los titulares de licencias inmobiliarias. El Departamento se encarga de la gestión de las licencias; la Junta establece las políticas y las normas.

Competencias generales - El Departamento tiene amplias competencias para expedir, renovar, suspender, revocar y restringir licencias en virtud del Código de Actividades Profesionales. - La Junta puede promulgar normas que regulen el ejercicio de la actividad inmobiliaria, los requisitos de formación y las normas de conducta. - El Departamento puede investigar denuncias contra los titulares de licencias por iniciativa propia o a raíz de una denuncia por escrito presentada por cualquier persona. - El Departamento puede citar a testigos, obligar a prestar testimonio y exigir la presentación de documentos durante las investigaciones. - La Junta tiene competencia para aprobar o denegar a los proveedores de cursos de formación previa a la obtención de la licencia y de formación continua, así como el contenido de dichos cursos.

Examen para agentes inmobiliarios de Míchigan | 5 preguntas (4 % del examen)

Conceptos clave

Actividades que requieren una licencia (MCL 339.2501)

Se requiere una licencia para cualquier persona que, a cambio de una remuneración o contraprestación valiosa, realice actividades de intermediación inmobiliaria, incluyendo la venta, la compra, la puesta en venta, la negociación de compras, ventas o permutas, el arrendamiento, el alquiler, la gestión de propiedades o la realización de análisis de mercado inmobiliario para terceros.

Exenciones: NO se requiere licencia para: - Los propietarios que vendan o gestionen su propio inmueble - Los abogados que actúen en el ejercicio de su profesión jurídica - Los administradores judiciales, fideicomisarios o administradores designados por un tribunal que actúen en virtud de una orden judicial - Los funcionarios públicos que desempeñen funciones oficiales - Las personas que actúen en virtud de un poder notarial debidamente otorgado

Tipos de licencias (MCL 339.2501, 339.2505)

Míchigan expide tres tipos principales de licencias en virtud del artículo 25:

Una entidad empresarial (sociedad anónima, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad colectiva —no empresa unipersonal—) también puede obtener la licencia de agente inmobiliario.

Resumen de estudio — Examen para agentes inmobiliarios de Míchigan

Conceptos clave

Publicidad (MCL 339.2512)

• Toda la publicidad debe figurar a nombre del agente inmobiliario supervisor. Un agente de ventas no puede anunciarse de forma independiente.
• La publicidad engañosa constituye una infracción sujeta a medidas disciplinarias sobre la licencia.

Comisiones y honorarios

• Solo un agente inmobiliario con licencia puede percibir una comisión u honorarios; a los agentes de ventas se les paga a través de su agente, nunca directamente de los clientes.
• Se pueden cobrar honorarios por: ventas, arrendamientos, gestión de inmuebles, negociación de hipotecas, análisis de mercado y venta de oportunidades de negocio.
• Un contrato de servicios limitados (MCL 339.2501(j)) permite al cliente renunciar de forma consciente a determinados servicios enumerados; debe constar por escrito.

Divulgación / Conflicto de intereses (MCL 339.2512d)

• Los titulares de licencia deben comunicar las relaciones de representación a todas las partes.
• El titular de la licencia debe revelar cualquier situación de doble representación (en la que represente tanto al comprador como al vendedor) y obtener el consentimiento informado por escrito.
• La revelación de la relación de representación del agente inmobiliario debe producirse en el primer contacto o tan pronto como sea posible.

Inmuebles estigmatizados (MCL 339.2518)

• No existe obligación de revelar que un inmueble haya sido escenario de un homicidio, un suicidio o un delito grave, ni que un ocupante haya padecido o fallecido a causa del VIH/SIDA.
• Estos hechos no constituyen un defecto sustancial y no pueden servir de base para una demanda contra un agente autorizado por falta de divulgación.

Conceptos clave

Relaciones de representación existentes en Míchigan (Artículo 25, MCL 339.2501 y siguientes)

Coordinador de transacciones: Titular de una licencia que asiste a ambas partes en una transacción sin representar a ninguna de ellas. No tiene obligaciones fiduciarias ni hacia el comprador ni hacia el vendedor; solo realiza actos administrativos.

Agencia designada: Un agente inmobiliario asigna a agentes de ventas específicos para que representen por separado al comprador y al vendedor dentro de la misma agencia. Esto evita la doble representación: cada agente designado tiene obligaciones fiduciarias plenas para con su cliente respectivo. El agente inmobiliario sigue siendo un agente doble, pero los agentes de ventas individuales no lo son.

Agencia dual: Se produce cuando el mismo titular de licencia (o la misma agencia inmobiliaria sin agencia designada) representa tanto al comprador como al vendedor. Requiere el consentimiento informado por escrito de ambas partes antes de poder proceder. Los agentes duales no pueden defender plenamente a ninguna de las partes: sus obligaciones de lealtad son limitadas.

Divulgación de la relación de agencia: En virtud del artículo MCL 339.2512b, los titulares de licencia deben revelar su relación de agencia en el primer contacto con un cliente potencial. La divulgación debe realizarse por escrito antes de que se redacte cualquier oferta. Punto clave: la divulgación es obligatoria incluso si no se ha firmado ningún contrato formal de agencia.

Relaciones entre el agente inmobiliario y el agente de ventas (MCL 339.2501(g)(h))

Conceptos clave

Ley de División de Terrenos — Ley Pública 591 (Divulgación de caminos privados)

Si el acceso a una parcela de terreno se realiza a través de un camino privado, el vendedor debe comunicarlo por escrito. Las vías privadas no se mantienen con fondos públicos; los compradores deben comprender las responsabilidades de mantenimiento continuado. Esta información forma parte de las obligaciones del vendedor en virtud de la Ley de División de Terrenos.

Vivienda justa en Míchigan

Dos leyes regulan la vivienda justa en Míchigan, proporcionando una protección más amplia que la ley federal: - Ley de Derechos Civiles Elliott-Larsen (ELCRA): prohíbe la discriminación por motivos de religión, raza, color, origen nacional, edad, sexo, altura, peso, situación familiar y estado civil. - Ley de Derechos Civiles de las Personas con Discapacidad (PDCRA): Prohíbe la discriminación por motivos de discapacidad física o mental. Exige que se realicen adaptaciones razonables y permite a los inquilinos realizar modificaciones razonables (a su propio coste, con la obligación de restaurar el estado original al abandonar la vivienda).

Ambas leyes abarcan la vivienda, el empleo y los servicios públicos. Las categorías protegidas de Míchigan van más allá de la ley federal de vivienda justa, añadiendo en particular la estatura, el peso y el estado civil.